Spese Notarili Seconda Casa: Quanto Costa Davvero
Acquistare una seconda casa costa sensibilmente di piu rispetto alla prima, e la differenza non sta nell'onorario del notaio (che resta simile) ma nelle imposte. L'imposta di registro passa dal 2% al 9%, l'imposta sostitutiva sul mutuo dal 0,25% al 2%, e il moltiplicatore catastale aumenta. In questa guida ti mostriamo ogni singola voce di costo, con esempi numerici concreti, per aiutarti a sapere esattamente quanto dovrai spendere.
Quanto Costa il Notaio per una Seconda Casa
Il costo complessivo dal notaio per una seconda casa si compone di tre elementi principali:
1. Onorario del Notaio
L'onorario e il compenso del professionista per la sua prestazione. Dal 2017 i compensi notarili sono liberalizzati, quindi variano da notaio a notaio. Per una seconda casa, l'onorario non cambia rispetto alla prima casa: dipende dal valore dell'immobile e dalla complessita dell'atto.
| Valore Immobile | Onorario Indicativo (Atto Compravendita) |
|---|---|
| Fino a 100.000 euro | 1.500 - 2.500 euro |
| 100.000 - 200.000 euro | 2.000 - 3.000 euro |
| 200.000 - 400.000 euro | 2.500 - 4.000 euro |
| Oltre 400.000 euro | 3.500 - 6.000 euro |
Se accendi un mutuo, si aggiunge l'onorario per l'atto di mutuo: indicativamente 800-2.000 euro in piu, in base all'importo finanziato.
2. Imposte e Tasse
Questa e la voce che fa la differenza. Le imposte per la seconda casa sono molto piu alte rispetto alla prima casa. Le vediamo nel dettaglio nelle sezioni successive.
3. Spese Vive
Comprendono visure catastali e ipotecarie, certificati, contributi alla Cassa Notarile e bolli. Indicativamente 300-600 euro, uguali per prima e seconda casa.
Imposte per Acquisto Seconda Casa da Privato
Quando acquisti una seconda casa da un privato (o da un'impresa che non applica l'IVA), le imposte si calcolano cosi:
| Imposta | Aliquota / Importo |
|---|---|
| Imposta di registro | 9% del valore catastale |
| Imposta ipotecaria | 50 euro (fissa) |
| Imposta catastale | 50 euro (fissa) |
L'imposta di registro al 9% e la voce piu pesante. Si calcola sul valore catastale dell'immobile (non sul prezzo di vendita), grazie al sistema prezzo-valore.
Esempio Numerico
- Prezzo di acquisto: 200.000 euro
- Rendita catastale: 700 euro
- Valore catastale (rendita x 126): 700 x 126 = 88.200 euro
- Imposta di registro (9%): 88.200 x 9% = 7.938 euro
- Imposta ipotecaria: 50 euro
- Imposta catastale: 50 euro
- Totale imposte: 8.038 euro
Se la stessa casa fosse prima casa, l'imposta di registro sarebbe del 2% su un valore catastale calcolato con moltiplicatore 115,5: solo 1.617 euro. La differenza e di oltre 6.400 euro solo di imposte.
Imposte per Acquisto Seconda Casa da Impresa
Se acquisti da un costruttore o da un'impresa che vende con IVA, il regime fiscale e diverso:
| Imposta | Aliquota / Importo |
|---|---|
| IVA | 10% del prezzo di vendita |
| Imposta di registro | 200 euro (fissa) |
| Imposta ipotecaria | 200 euro (fissa) |
| Imposta catastale | 200 euro (fissa) |
Esempio Numerico
- Prezzo di acquisto: 200.000 euro
- IVA (10%): 200.000 x 10% = 20.000 euro
- Registro + ipotecaria + catastale: 200 + 200 + 200 = 600 euro
- Totale imposte: 20.600 euro
L'acquisto da impresa con IVA e nettamente piu costoso per la seconda casa, perche l'IVA si calcola sul prezzo di vendita (non sul valore catastale) e l'aliquota e del 10% (contro il 4% della prima casa). Per capire come il tasso incide sulla rata del mutuo, consulta la nostra guida su TAN e TAEG.
Il Valore Catastale per la Seconda Casa
Il sistema prezzo-valore e un meccanismo che permette di calcolare le imposte sul valore catastale anziche sul prezzo effettivo di vendita. Si applica sia alla prima che alla seconda casa, ma con moltiplicatori diversi.
Come Si Calcola
Valore Catastale Seconda Casa = Rendita Catastale x 126
Valore Catastale Prima Casa = Rendita Catastale x 115,5
Il moltiplicatore per la seconda casa (126) e piu alto di quello per la prima casa (115,5), quindi a parita di rendita catastale, la base imponibile della seconda casa e leggermente superiore.
Esempio Confronto
Con una rendita catastale di 800 euro:
| Prima Casa | Seconda Casa | |
|---|---|---|
| Moltiplicatore | 115,5 | 126 |
| Valore catastale | 92.400 euro | 100.800 euro |
| Aliquota registro | 2% | 9% |
| Imposta di registro | 1.848 euro | 9.072 euro |
La differenza e impressionante: 7.224 euro in piu di sola imposta di registro per la seconda casa.
Quando Si Applica il Prezzo-Valore
Il sistema prezzo-valore si applica quando:
- L'acquirente e una persona fisica (non una societa)
- L'immobile e ad uso abitativo (e relative pertinenze)
- L'acquisto avviene da un privato (o da impresa senza IVA)
Se acquisti da impresa con IVA, il prezzo-valore non si applica e le imposte si calcolano sul prezzo dichiarato in atto.
Confronto Completo: Prima Casa vs Seconda Casa
Mettiamo a confronto i costi totali per lo stesso immobile, acquistato da un privato.
Dati dell'Immobile
- Prezzo di vendita: 200.000 euro
- Rendita catastale: 800 euro
- Mutuo richiesto: 150.000 euro
| Voce di Costo | Prima Casa | Seconda Casa | Differenza |
|---|---|---|---|
| Valore catastale | 92.400 euro (x 115,5) | 100.800 euro (x 126) | +8.400 euro |
| Imposta di registro | 1.848 euro (2%) | 9.072 euro (9%) | +7.224 euro |
| Imposta ipotecaria | 50 euro | 50 euro | 0 |
| Imposta catastale | 50 euro | 50 euro | 0 |
| Onorario notaio (compravendita) | 2.500 euro | 2.500 euro | 0 |
| Onorario notaio (mutuo) | 1.200 euro | 1.200 euro | 0 |
| Imposta sostitutiva mutuo | 375 euro (0,25%) | 3.000 euro (2%) | +2.625 euro |
| Spese vive e accessorie | 400 euro | 400 euro | 0 |
| TOTALE | 6.423 euro | 16.272 euro | +9.849 euro |
La seconda casa costa quasi 10.000 euro in piu di spese notarili e imposte rispetto alla prima casa, per lo stesso identico immobile. La differenza e dovuta quasi interamente all'imposta di registro (da 2% a 9%) e all'imposta sostitutiva sul mutuo (da 0,25% a 2%).
Imposta Sostitutiva sul Mutuo Seconda Casa
Questa e una voce che molti sottovalutano. L'imposta sostitutiva e l'imposta che si paga alla stipula del mutuo e sostituisce le imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali relative al finanziamento.
| Tipo di Acquisto | Aliquota | Su Mutuo di 150.000 euro |
|---|---|---|
| Prima Casa | 0,25% | 375 euro |
| Seconda Casa | 2% | 3.000 euro |
La differenza e enorme: 2.625 euro in piu per un mutuo di 150.000 euro. Per un mutuo di 200.000 euro, la differenza sale a 3.500 euro. E un costo che si paga una sola volta alla stipula, ma incide pesantemente sulla spesa iniziale.
Come Risparmiare sulle Spese Notarili
Anche se le imposte sono fissate dalla legge e non si possono evitare, ci sono alcuni accorgimenti per contenere i costi complessivi.
1. Confronta Almeno 3 Preventivi
L'onorario del notaio e libero dal 2017. Richiedi preventivi scritti e dettagliati a diversi professionisti. La differenza puo essere di 500-1.500 euro sullo stesso atto. Assicurati che il preventivo includa tutte le voci, comprese le spese vive.
2. Verifica Se Hai Diritto alle Agevolazioni Prima Casa
Prima di rassegnarti a pagare le imposte da seconda casa, verifica attentamente la tua situazione. Puoi beneficiare delle agevolazioni prima casa se:
- Non sei proprietario di un altro immobile acquistato con le agevolazioni (o ti impegni a venderlo entro 12 mesi)
- Trasferirai la residenza nel nuovo immobile entro 12 mesi
Se la casa che stai per comprare diventera la tua abitazione principale e puoi vendere (o hai gia venduto) la precedente prima casa, potresti evitare il 9% e pagare solo il 2%.
3. Valuta Acquisto da Privato vs da Impresa
Per la seconda casa, l'acquisto da privato e quasi sempre piu conveniente dal punto di vista fiscale. L'imposta di registro al 9% si calcola sul valore catastale (generalmente inferiore al prezzo), mentre l'IVA al 10% si calcola sul prezzo pieno. La differenza puo essere di migliaia di euro.
4. Negozia un Unico Atto Cumulativo
Se acquisti immobile e pertinenza (ad esempio un box auto), chiedi al notaio se e possibile includere tutto in un unico atto per risparmiare sull'onorario.
5. Considera la Rendita Catastale Prima dell'Acquisto
Quando valuti un immobile da acquistare come seconda casa, controlla la rendita catastale. A parita di prezzo di vendita, un immobile con rendita catastale piu bassa ti fara pagare meno imposte. La rendita catastale e indicata nella visura catastale, che puoi richiedere online sul sito dell'Agenzia delle Entrate.
Esempio Completo di Calcolo
Vediamo nel dettaglio tutti i costi per un acquisto concreto di seconda casa.
I Dati
- Prezzo di acquisto: 250.000 euro
- Rendita catastale: 1.270 euro
- Valore catastale (rendita x 126): 1.270 x 126 = 160.020 euro
- Acquisto da privato (no IVA)
- Mutuo richiesto: 150.000 euro
Calcolo Voce per Voce
| Voce | Calcolo | Importo |
|---|---|---|
| Imposta di registro | 160.020 x 9% | 14.401,80 euro |
| Imposta ipotecaria | Fissa | 50 euro |
| Imposta catastale | Fissa | 50 euro |
| Onorario notaio (compravendita) | Valore immobile 250.000 | 3.000 euro |
| Onorario notaio (atto mutuo) | Mutuo 150.000 | 1.300 euro |
| Imposta sostitutiva mutuo | 150.000 x 2% | 3.000 euro |
| Visure e certificati | Spese vive | 400 euro |
| Bolli e diritti | Fissi | 200 euro |
| TOTALE SPESE DAL NOTAIO | 22.401,80 euro |
Riepilogo della Spesa Iniziale Totale
Oltre alle spese notarili, per completare l'acquisto dovrai considerare:
| Voce | Importo |
|---|---|
| Spese notarili e imposte (vedi sopra) | 22.401,80 euro |
| Anticipo (prezzo - mutuo) | 100.000 euro |
| Eventuale agenzia immobiliare (3% + IVA) | 9.150 euro |
| Totale da avere disponibile | circa 131.550 euro |
Come vedi, acquistare una seconda casa richiede una disponibilita economica importante. Le sole spese notarili e imposte ammontano a oltre 22.000 euro, cifra che con le agevolazioni prima casa si sarebbe ridotta a circa 7.000-8.000 euro.
Domande Frequenti
Quanto costa il notaio per una seconda casa?
Il costo totale dal notaio per una seconda casa dipende dal valore dell'immobile e dall'importo del mutuo. Per una casa da 200.000 euro con mutuo da 150.000 euro, le spese complessive sono nell'ordine di 13.000-16.000 euro, di cui la maggior parte sono imposte (registro al 9% e imposta sostitutiva al 2%). L'onorario del notaio in se e circa 3.000-5.000 euro.
Si puo usare il prezzo-valore per la seconda casa?
Si, il sistema prezzo-valore si applica anche alla seconda casa, a patto che l'acquirente sia una persona fisica e l'acquisto avvenga da un privato (o da impresa senza IVA). Il valore catastale si calcola moltiplicando la rendita catastale per 126 (anziche 115,5 come per la prima casa). Questo ti permette di pagare le imposte su una base imponibile spesso inferiore al prezzo di acquisto.
Le spese notarili della seconda casa sono detraibili?
Le spese notarili dell'atto di compravendita di una seconda casa non sono detraibili. Le spese relative all'atto di mutuo seconda casa sono detraibili al 19% (fino a 4.000 euro di interessi e oneri accessori) solo se l'immobile viene adibito ad abitazione principale entro 12 mesi dall'acquisto. Per una seconda casa che resta tale, non e prevista alcuna detrazione sugli interessi del mutuo.
Qual e la differenza di costo tra prima e seconda casa dal notaio?
La differenza principale e nell'imposta di registro: 2% per la prima casa contro 9% per la seconda casa, calcolata sul valore catastale. A questo si aggiunge la differenza sull'imposta sostitutiva del mutuo: 0,25% contro 2%. Su un immobile con valore catastale di 100.000 euro e mutuo di 150.000 euro, la differenza complessiva e di circa 10.000 euro (2.000 + 375 euro per la prima casa contro 9.000 + 3.000 euro per la seconda casa).
Posso evitare di pagare le imposte da seconda casa?
L'unico modo per pagare le imposte ridotte e beneficiare delle agevolazioni prima casa. Per farlo, l'immobile deve diventare la tua abitazione principale e devi trasferirvi la residenza entro 12 mesi. Se possiedi gia una prima casa acquistata con le agevolazioni, devi venderla entro 12 mesi dal nuovo acquisto. Se non puoi soddisfare questi requisiti, le imposte da seconda casa sono inevitabili.
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